תוכנית מתאר ארצית מספר 38 אושרה ע”י ממשלת ישראל ב-2005, ואפשרה ללא מעט בעלי דירות ישנות לשדרג הן את הבניין שבו הן נמצאות והן את הדירה עצמה.

כדאי לדעת שישנן 2 אופציות לביצוע תמ”א 38 בתל אביב: תמ”א 38/1 – שבמסגרתה מחזקים בניין קיים, מחדשים את תשתיותיו ומוסיפים מספר קומות על הגג; ותמ”א 38/2 – פרויקטים שכוללים את הרס הבניין הישן ובנייה של בניין חדש לגמרי.

לא בכל מקרה ניתן לבחור בין 2 האפשרויות, שכן ישנם מצבים שבהם אין היתכנות הנדסית או כלכלית לביצוע תמ”א 38 בת”א בדרך מסוימת, אבל באופן כללי כדאי להכיר את שני המסלולים על יתרונותיהם וחסרונותיהם.

מה קל יותר לבנות?

ביצוע תמ”א 38 בתל אביב בדרך השנייה, הרס הבניין הקיים ובניית מבנה חדש לגמרי, הוא האופציה הקלה יותר מבחינת היזמים ומבחינת הבנייה, שכן קל יותר לבנות מאפס על שטח ריק מאשר להתחשב בכל המרכיבים של הבניין הקיים תוך הקפדה מתמדת על מינימום פגיעה בשגרת החיים של הדיירים שנשארים בבניין לאורך כל תקופת הפרויקט.

מה מורכב יותר כלכלית?

באופן טבעי הרס הבניין הקיים ובניית מאפס הינה פרויקט יקר יותר, ולפעמים אפילו במידה משמעותית, כך שלא בכל מקרה שבו ניתן לבצע פרויקט תמ”א 38 בת”א ישנה היתכנות כלכלית לאופציה של הרס ובנייה.

מצד שני, במקרים של תמ”א 38/1 ישנו סיכון גבוה יותר להוצאות בלתי מתוכננות כך שבסופו של דבר הפרויקט יהיה יקר יותר ביחס לתחשיבים הראשוניים, וגם הבנקים מעדיפים לממן מימוש של תמ”א 38/2.

כמה זמן נמשך כל פרויקט תמ”א 38 בתל אביב?

פרויקטים מהסוג של תמ”א 38/1 נמשכים כ-18 חודשים, ואילו ביצוע תמ”א 38 בתל אביב שכולל את הרס המבנה הקיים (תמ”א 38/2) אורך כ-24 עד 30 חודשים.

מה ההבדלים העיקריים מבחינת הדיירים?

עבור מימוש תמ”א 38/1 נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים ואילו עבור מימוש תמ”א 38/2 – 80% מהדיירים נדרשים לאשר את הפרויקט.

ערך הדירה שמקבל כל דייר גבוה יותר כשמדובר על תמ”א 38 בת”א מהסוג השני, אם כי בפרויקטים אלה על הדיירים להתפנות מהבית למשך לפחות שנתיים, ואמנם היזם מממן להם שכר דירה, אולם בכל זאת מדובר בפגיעה מסוימת בשגרת החיים.